Evolución reciente del residencial español

En el primer trimestre de 2025 el valor medio de la vivienda ha continuado acelerando su crecimiento y se ha situado en 1.902 €/m2, +7,5% por encima del nivel que registraba en el mismo trimestre del año anterior, impulsado por el aumento de los precios residenciales en capitales y grandes ciudades y en sus áreas metropolitanas, además del sostenimiento de crecimientos interanuales vigorosos en islas y costa mediterránea, con mayor componente turístico.

Esta evolución supone una recuperación nominal casi completa del nivel de precios alcanzado durante la burbuja de 2007. El valor medio de la vivienda se ha situado en marzo a 11% de distancia por debajo de estos valores máximos, aupado especialmente por el nivel de precios en las islas, capitales y grandes ciudades y en sus áreas metropolitanas. No obstante, el fuerte episodio inflacionista de los últimos años hace que estas comparaciones estén especialmente distorsionadas. Al excluir el efecto de la inflación, el nivel de precios en términos reales se sitúa todavía a más de 20% por debajo de máximos en todas las zonas.

Así, el fuerte impulso de los precios residenciales observado durante el periodo 2021-2023 se ha debido principalmente a la inflación. El aumento del IPC general hasta 8,4% en 2022 tuvo un impacto monetario en el valor de la vivienda. La activación de la demanda residencial tras la pandemia como consecuencia del fuerte aumento poblacional y del entorno de ahorro acumulado, bajos tipos de interés y descubrimiento de nuevas necesidades de espacio, se encontró con una oferta residencial escasa que permitió traspasar de forma prácticamente íntegra al comprador la actualización del nivel de precios. Descontando el efecto de la inflación, los precios residenciales reales en dicho periodo se mantuvieron relativamente estables y no ha sido hasta 2024 cuando han comenzado a crecer.

Aunque excluyendo el efecto de la inflación los precios residenciales se mantuvieran en tasas de variación reducidas durante esos años, el acceso a la vivienda se dificultó igualmente. Esto se debe a que, para evitar el enquistamiento de una inflación que se estimaba transitoria, entre 2021 y 2022 se efectuó un ejercicio de contención de salarios, de forma que no crecieron al mismo ritmo que el IPC y la capacidad de compra se redujo. Esta pérdida de poder adquisitivo agravó el acceso a la vivienda para los salarios medios, especialmente en los polos de empleo y focos de actividad turística.

Entre 2023 y 2024 el poder adquisitivo de los hogares se ha ido restaurando y el comienzo de las bajadas de los tipos de interés desde mediados de 2024 ha reducido el coste hipotecario. Todo ello ha contribuido a una leve mejora del acceso a la vivienda en el último año que ha situado el indicador de esfuerzo teórico de compra en el 35% de la renta disponible del hogar medio, en línea con niveles razonables y muy por debajo del 53% alcanzado durante la burbuja de 2007. Aun así, en puntos turísticos relevantes (especialmente aquellos con mayor concentración de extranjeros) y en los principales polos de empleo, el esfuerzo que un hogar medio necesita hacer para afrontar el pago de una primera cuota hipotecaria a precios actuales continúa suponiendo más del 50% de su renta disponible. Es el caso de municipios turísticos como Marbella, Torrevieja o Benidorm, y de capitales como Cádiz, San Sebastián, Madrid, Málaga y Barcelona.

En consecuencia, parte de la demanda residencial local ha tendido a desplazarse hacia áreas metropolitanas y municipios secundarios relevantes cercanos a estos focos de actividad, donde el precio residencial es más asequible. Estos municipios también han concentrado mayores crecimientos de la actividad constructiva en los últimos años, señalizando, asimismo, el agotamiento del suelo disponible en los tradicionales focos de actividad. Una vez absorbido el exceso de stock generado durante la burbuja de 2007, el sector de la construcción ha mantenido una producción residencial reducida, sosteniendo la inercia generada por la gran recesión de 2008 que derivó en escasa generación de suelo, largos procesos administrativos, escasez de mano de obra y limitaciones a la financiación. A ello se ha unido el reciente incremento del coste de los materiales de construcción durante el episodio inflacionista, que fue superior al incremento general de precios registrado por el IPC, y que se ha ido trasladando al precio residencial, haciendo que la obra nueva se encarezca más intensamente que la segunda mano. En consecuencia, el esfuerzo de compra en obra nueva se sitúa en 49% de la renta disponible del hogar medio y la nueva construcción queda orientada hacia perfiles de rentas altas e inversores, enfatizando el problema estructural de acceso a la vivienda.

Es de esperar que el modelo de concentración de la demanda residencial en torno a los actuales polos de empleo y focos turísticos en combinación con la escasez de oferta continúe tensionando los precios residenciales al alza en el corto plazo, especialmente en el presente escenario europeo de reducción de tipos de interés en un entorno de resistencia del empleo, tasa de ahorro por encima de la media histórica y, en el caso de España, ratio saneada de endeudamiento de los hogares sobre PIB. Asimismo, la incertidumbre global generada por los recientes anuncios arancelarios de EE.UU, en combinación con unos precios residenciales inferiores en España frente a los de otros países europeos, podrían continuar estimulando el interés inversor.

En este contexto, aunque la tasa de esfuerzo general se haya moderado en el último trimestre, no se descartan nuevas presiones al alza de este indicador derivadas de un crecimiento del precio de la vivienda superior al de los salarios. Para evitarlo, es necesario solventar las dificultades que afronta la construcción para ampliar el parque residencial al tamaño necesario en aquellas zonas donde hace falta y, en este momento clave de construcción del futuro de las ciudades, de las interacciones sociales y del desarrollo económico, cobran vital importancia la visión a largo plazo, la planificación urbanística, la financiación con criterios de riesgo adecuados y un entorno que facilite la estabilidad jurídica necesaria para llevarlos a cabo.