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¿Qué tan fácil es vender una vivienda en Valencia? Tenemos el mapa por barrios que lo muestra

**La liquidez inmobiliaria en Valencia** ya se puede medir, visualizar y comparar gracias al análisis de datos procesados por **Accumin Intelligence.** A partir del tiempo que tarda un inmueble en venderse y la tasa de absorción en cada zona, hemos clasificado todo el parque residencial en cinco niveles de liquidez: **A (muy líquido), B, C, D y NL (no líquido).**

El resultado: una radiografía completa del mercado inmobiliario valenciano, que revela **qué barrios, tipos de vivienda y tamaños se venden más rápido** y cuáles no. Y lo mejor: todo puede verse de forma clara y directa a través de nuestro mapa y gráficos que muestran, de un vistazo, cómo se mueve realmente el mercado.

#### Un parque con extremos: viviendas muy líquidas o sin rotación

Valencia muestra una dualidad clara: hay una fuerte concentración de activos en el nivel **B (59%)**, seguido por un **17,8% en A**. Pero también aparecen focos de menor liquidez, especialmente en el nivel **C (10,8%)**.

El mapa de barrios de Valencia revela que:
-	La mayoría del parque urbano se encuentra en **nivel B**, especialmente en distritos centrales y bien conectados.
-	Algunos barrios costeros y periféricos —Massarrojos, el Forn d’Alcedo, Castellar-l’Olivera, el Saler y el Palmar— presentan niveles C, indicando un menor dinamismo en la rotación de activos.



Debemos destacar los barrios céntricos de Benimaclet, la Roqueta, la Xerea, el Pla del Remei, la Gran Via y Sant Francesc, donde se registran niveles C y D de liquidez.

#### Las viviendas pequeñas y medianas dominan la liquidez

El tamaño de la vivienda es uno de los factores más determinantes en su facilidad de venta. En el caso de Valencia, el análisis de liquidez por superficie deja un patrón claro: **las viviendas compactas y medianas son las que más rápido se venden**, mientras que las de gran tamaño tienden a quedarse fuera del mercado.

-	El **8,4%** del parque total está formado por viviendas **S (70-99 m²)** con **liquidez A**, lo que las convierte en el grupo con mayor volumen en el tramo más líquido.
-	También las viviendas **XS (menos de 70 m²)** muestran buenos datos: un **6,2% del parque está en nivel A**, lo que confirma la fuerte demanda de viviendas más compactas.
-	Las v**iviendas medianas (100–139 m²)** también se comportan bien, con un **7,9% del parque en nivel B.**

A medida que aumentan los metros cuadrados, cae la rotación. Las viviendas L, XL, XXL y XXXL tienen una fuerte presencia en nivel NL. Por ejemplo, el **14,3%** del parque de Valencia está formado por **viviendas XXXL (más de 2.000 m²) sin rotación.**


#### La vivienda unifamiliar, principal foco de iliquidez

Cuando se observa la liquidez del parque inmobiliario en Valencia según el tipo de vivienda, el contraste es rotundo. La segmentación entre **vivienda multifamiliar y unifamiliar** marca dos realidades de mercado muy distintas.

-	**30,8%** del parque corresponde a **vivienda multifamiliar con nivel A** de liquidez. Son pisos en edificios, en su mayoría bien situados y con alta rotación.
-	Además, otro **17,3% se sitúa en nivel B**, reforzando que más de **casi la mitad del mercado líquido** está compuesto por viviendas en bloques residenciales.

La situación es muy distinta con la vivienda unifamiliar.

-	El **32,1% del parque de Valencia está formado por unifamiliares clasificados como NL (no líquidos)**, es decir, sin transacciones recientes.
-	A eso se suman niveles residuales en C (5,8%) y D (3,2%), que también indican baja rotación.

Esto refleja una clara falta de dinamismo en este segmento. Son viviendas con un perfil menos demandado, mayor superficie, muchas veces situadas en zonas menos densas o periféricas, y con precios menos accesibles. El resultado: **tiempos de venta más largos y una presencia muy alta en el segmento ilíquido del mercado.**

La liquidez inmobiliaria se ha convertido en un indicador clave para tomar decisiones: fijar Este análisis no va de precios, ni de zonas de moda. Va de algo más tangible: **qué viviendas se están vendiendo realmente, y cuáles no.**

Gracias al procesamiento de datos realizado por **Accumin Intelligence**, podemos clasificar con precisión todo el parque residencial de Valencia en función de su liquidez. Esto no es solo una foto del presente. Es una herramienta de decisión. 

Porque en un mercado donde los tiempos de venta marcan el ritmo, **entender la liquidez es clave para valorar activos, diseñar estrategias comerciales o decidir dónde invertir.**

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Liquidez Inmobiliaria Valencia: Análisis y Mapa por Barrios 

Doble Oro en los Premios Best Performance 2025 para Accumin Intelligence

El pasado 28 de octubre, en la edición 2025 de los Premios Best Performance, Accumin Intelligence consiguió un doblete de Oro que reconoce la excelencia, la innovación y el talento de nuestros equipos.

Nos enorgullece anunciar estos dos galardones:

### 🥇 Oro a la Mejor Innovación y Excelencia en la Gestión, Desarrollo y Comercialización de Activos Inmobiliarios

#### Tecnología aplicada a la Due Diligence

Una de las características más disruptivas de esta solución es su capacidad para limpiar, estructurar y normalizar la información, logrando una **comparabilidad real y fiable entre productos.** Gracias a ello, es posible realizar análisis avanzados, como la recomendación del mix tipológico con mayor demanda.

Un proyecto que refleja cómo la tecnología puede transformar la gestión inmobiliaria desde la base del dato.




### 🥇 Oro a la Mejor Estrategia e Innovación en la Adquisición y/o Gestión de Carteras NPL

#### Automatización en el Análisis de Inversión de Carteras

Este reconocimiento premia el desarrollo e implementación de una **solución analítica avanzad**a diseñada para **optimizar el proceso de análisis y adquisición de carteras de préstamos dudosos o activos adjudicados (NPLs).**

La herramienta proporciona a los fondos de inversión un **acceso inmediato, riguroso y estructurado a información inmobiliaria,** facilitando la **elaboración eficiente de planes de negocio** y la toma de decisiones estratégicas.

Estos dos premios son un reflejo del compromiso, la innovación y la calidad que caracterizan el trabajo de todo el equipo de Accumin Intelligence.

**Enhorabuena especial a todos los compañeros** que participaron en el desarrollo de las soluciones premiadas. Vuestro esfuerzo, visión y excelencia hacen posible que sigamos marcando la diferencia en el sector.

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Accumin Intelligence logra doble Oro en los Premios Best Performance 2025

La liquidez del parque inmobiliario en Barcelona: qué se vende antes y dónde

Saber cuánto vale una vivienda es importante. Pero saber **cuánto tarda en venderse** puede ser aún más determinante para propietarios, inversores y profesionales del sector. Esa es la clave del concepto de liquidez inmobiliaria: cuánto se mueve un activo dentro del mercado.

A partir de los datos procesados por **Accumin Intelligence**, que analizan la duración de los anuncios en portales y la tasa de absorción en cada zona, es posible clasificar el parque residencial en cinco niveles de liquidez:
**A** (muy alta liquidez), **B, C, D y NL** (no líquido).

Este análisis, aplicado ahora a **Barcelona**, nos permite leer el mercado con más profundidad: entender qué zonas tienen mayor rotación, qué tipos de vivienda salen antes del mercado, y qué segmentos presentan señales de estancamiento.
El post se acompaña de **mapas y gráficos visuales**, que muestran la estructura completa del parque según **ubicación, tamaño y tipología.**


#### Una liquidez mayoritaria, pero con contrastes por distrito

Barcelona muestra un mercado donde predomina la **liquidez media-alta**, aunque con diferencias marcadas entre zonas. El **69,9% del parque residencial** se encuentra en **nivel B**, lo que indica una comercialización ágil en la mayoría de la ciudad.

En el extremo superior de la escala, **un 17,8% del parque alcanza el nivel A**, con barrios especialmente líquidos repartidos por distintos barrios del norte y sur de la ciudad.

El resto del parque se reparte entre niveles **C (11%) y D (1,4%)**, con los activos menos líquidos concentrados principalmente en **Sarrià-Sant Gervasi, Eixample y Ciutat Vella**, donde la comercialización es más lenta y las viviendas tienden a permanecer más tiempo en el mercado. A nivel ciudad, no se detecta parque residencial en nivel NL.


#### La liquidez se concentra en viviendas de tamaño intermedio

El tamaño de la vivienda es otro factor decisivo en su comportamiento dentro del mercado. El gráfico elaborado por Accumin Intelligence muestra la liquidez bastante polarizada en el parque total de la ciudad.

Los segmentos con mayor presencia y mejor comportamiento son los más habituales:
-	El **7,4%** del parque representa las viviendas **XS (menos de 70 m²)** con liquidez **B**
-	El **9%** del total supone las viviendas **S (70–99 m²)** también en nivel **B**
-	Las **M (100–139 m²)**, igualmente en nivel **B**, un **8%**

En conjunto, estas tres categorías —hasta los 139 m²— agrupan una parte significativa del mercado y muestran niveles de liquidez consistentes. Son viviendas que se ajustan tanto a la demanda de particulares como al interés de inversores, lo que explica su agilidad en el mercado.

A partir de ese umbral, la tendencia cambia. Los segmentos de mayor superficie muestran menor rotación. Las viviendas **L (140–179 m²)** y superiores tienden a desplazarse hacia el nivel NL. En particular, el **10,4% del parque** se compone de viviendas **XXL (entre 250 y 1.999 m²)** que se sitúan mayoritariamente en nivel **NL**, al igual que las viviendas **XXXL (más de 2.000 m²)**, presentan también nula rotación **(14,3%)**.


#### La tipología también marca el ritmo del mercado

La diferencia entre viviendas unifamiliares y plurifamiliares también condiciona claramente su liquidez. En el caso de la **vivienda plurifamiliar**, los datos muestran un comportamiento dinámico:
-	**31,9%** del parque total son pisos en nivel **B**
-	**12,8%** están en nivel **A**
-	Las categorías **C y D** tienen una presencia residual y no se detectan viviendas en nivel **NL**

En cambio, la **vivienda unifamiliar** muestra un perfil mucho más estático:
-	**27%** del parque total son unifamiliares en nivel **NL**, sin rotación reciente
-	**9,2%** se sitúan en nivel **B**
-	**9,2%** más en nivel **C**
-	El nivel **A** apenas alcanza un **3,2%** en este tipo

Estas cifras reflejan cómo el mercado barcelonés está impulsado, en gran parte, por el comportamiento de los pisos. Las casas, aunque atractivas en ciertos nichos, no tienen hoy la misma movilidad.


Más allá de los precios o las zonas de moda, lo que determina hoy la facilidad para vender una vivienda en Barcelona es su **capacidad de moverse dentro del mercado**. Los datos lo muestran con claridad: la mayor parte del parque inmobiliario barcelonés se sitúa en niveles altos de liquidez, especialmente en el caso de **pisos plurifamiliares de tamaño medio o compacto.**

Sin embargo, no todo el mercado se comporta igual. **Viviendas grandes, unifamiliares o en zonas periféricas** tienden a concentrarse en niveles bajos de liquidez o directamente sin rotación. Para quienes necesitan vender, invertir o fijar precios de forma precisa, **entender estas dinámicas es esencial.**

Porque conocer el valor de un inmueble es importante, sí. Pero saber cuánto tiempo va a tardar en venderse, puede marcar la diferencia.

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Mapa y análisis de liquidez inmobiliaria en Barcelona por distritos

Cuántos bares hay en España: el mapa interactivo más completo del país

Los bares en España son mucho más que un negocio: son una institución social y cultural. Representan el pulso de pueblos, barrios y ciudades. En Accumin Intelligence hemos analizado los datos para responder a una de las preguntas más repetidas en buscadores y conversaciones cotidianas: **¿cuántos bares hay en España?**

La respuesta confirma lo que muchos intuíamos: **España es el país con mayor densidad de bares del mundo, con un bar por cada 207 personas**. Pero el verdadero valor está en los matices. La distribución no es homogénea y, al visualizar los datos en nuestro **mapa interactivo de bares en España**, aparecen contrastes sorprendentes.


**Explora el mapa aquí**

Los municipios con mayor densidad de bares se localizan en municipios con características muy específicas. Habitualmente zonas de gran turismo y poca población, por ello, el pueblo de Monasterio en Guadalajara con solo 15 habitantes, pero 3 establecimientos hosteleros, lidera el ranking nacional de bares por habitantes.

#### Dónde hay más bares por habitante

Si filtramos por municipios con más de 50.000 habitantes, el mapa cambia de color. Aparecen destinos turísticos de renombre, donde la hostelería es motor económico y se convierte en símbolo de identidad local.

Encabeza el ranking **Calvià (Illes Balears)** con un bar por cada 63 personas, seguida de **Ibiza, San Bartolomé de Tirajana, Benidorm o Fuengirola,** que mantienen ratios similares gracias a la fuerte presencia del turismo.

Incluso ciudades históricas como **Toledo, Santiago de Compostela o Granada** destacan por su vitalidad hostelera, con más de ocho bares por cada mil habitantes.



#### La otra cara: los municipios sin bares

En el extremo opuesto, la llamada **España vaciada** dibuja una geografía del silencio.
**2.375 municipios españoles no cuentan con ningún bar**, lo que afecta a más de **463.000 personas**.

Las provincias más afectadas son **Soria, Palencia, Ávila y Burgos**, donde en algunos casos más de un tercio de los municipios carecen de este servicio esencial. La falta de bares no solo supone un impacto económico, sino también social: menos espacios de encuentro, menos oportunidades de cohesión y más aislamiento rural.


#### Datos que cuentan historias
Para este análisis, hemos considerado como bar cualquier establecimiento donde se puede tomar un café o una cerveza —desde cafeterías y heladerías hasta restaurantes— según nuestro [fichero de empresas DataCentric Marketing](https://www.datacentric.es/bases-de-datos-b2b/), que usa múltiples fuentes para tener la mayor cobertura de negocios reales.

Haz zoom o busca tu municipio y descubre cuántos bares hay en tu zona



#### Ver valor con claridad

Los datos revelan que los bares son un reflejo vivo del territorio. Donde abundan, hay dinamismo, turismo y comunidad. Donde faltan, la despoblación deja su huella.

En _Accumin Intelligence_, creemos que **ver valor claramente** significa **entender lo que los datos cuentan sobre nuestra forma de vivir, relacionarnos y crecer.**
Y en un país como España, mirar el mapa de sus bares es, en realidad, **mirarse en el espejo de su propia identidad.**



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La liquidez del parque inmobiliario en Madrid: ¿Cómo de fácil es vender hoy una vivienda y dónde lo es más?

Cuando se habla del mercado residencial de Madrid, suele pensarse en precios, rentabilidades o ubicación. Sin embargo, hay una pregunta más directa y operativa que, en muchos casos, tiene más impacto: **¿qué tan rápido se puede vender una vivienda hoy en la ciudad?** En otras palabras, ¿qué tan líquido es el parque inmobiliario madrileño y dónde “te quitan los pisos de las manos”?

A partir de los datos procesados por Accumin Intelligence —que mide la liquidez en función del tiempo de publicación y despublicación de un activo, junto con la tasa de absorción del vecindario— se ha clasificado el parque inmobiliario en cinco niveles: **A, B, C, D y NL (no líquido), siendo A el más líquido.**

A continuación, desglosamos los principales resultados según tres variables clave: localización, tamaño del inmueble y tipología de producto.

#### Un mercado mayoritariamente líquido, con pocas excepciones geográficas

En conjunto, Madrid presenta una estructura **altamente líquida**. El **97%** del parque se sitúa en las **categorías A y B**, lo que indica que la mayoría de las viviendas en venta se comercializan en plazos razonables. Un **46,6%** está clasificado como **A** y un **50,4%** como **B**. No se registran prácticamente activos en los niveles D o NL.

Sin embargo, hay algunas excepciones localizadas. Los únicos barrios que descienden al **nivel C** de liquidez son **El Pardo, Palomas y Piovera**, zonas periféricas con características muy específicas en cuanto a oferta y demanda. En estos casos, el tiempo de comercialización es mayor y la rotación de activos más baja.


#### Las viviendas medianas y compactas son las más líquidas

El tamaño del inmueble influye directamente en su comportamiento en el mercado, y los datos muestran una pauta clara: las viviendas más líquidas de Madrid, en términos de volumen, son las de tamaño **S (entre 70 y 99 m²), M (100–139 m²) y XS (menos de 70 m²)**. Es decir, son los segmentos que combinan una oferta abundante con una alta velocidad de salida.

En el parque total de viviendas de Madrid:
-	Un **8,2%** está formado por viviendas de tamaño XS que presentan un nivel de liquidez A.
-	Un **9,3%** corresponde a viviendas S con nivel A.
-	Un **8,3%** son viviendas M en nivel B.


La mayoría del parque residencial de Madrid se vende con rapidez, pero no todos los productos se comportan igual.

En conjunto, esto significa que **una parte muy significativa del mercado madrileño se compone de viviendas de hasta 139 m² que se venden con rapidez.** No solo son las más numerosas, sino también las que más presencia tienen en los niveles altos de liquidez.

A medida que aumenta la superficie, la situación cambia. Las viviendas de gran tamaño —segmentos L (140–179 m²), XL (180–249 m²) y superiores— tienen una presencia mucho menor en los niveles A y B. En particular, **la totalidad de las viviendas de más de 2.000 m² (categoría XXXL) se encuentra en nivel NL**, es decir, sin rotación y representan el 14,3% del parque madrileño.


#### La vivienda plurifamiliar concentra la mayor parte del mercado líquido

El análisis de liquidez realizado por Accumin Intelligence distingue dos grandes tipologías de vivienda: **plurifamiliar** (pisos en edificios) y **unifamiliar** (chalés, casas independientes o adosadas). Según los datos, del total del parque inmobiliario de Madrid:
-	Un **26,2%** corresponde a viviendas **plurifamiliares con un nivel A de liquidez.**
-	Otro **25,8%** son también plurifamiliares, pero con **nivel B.**

Esto refleja que **la mayor parte del mercado líquido está compuesta por vivienda plurifamiliar.**

Por el contrario, la tipología unifamiliar presenta un perfil muy distinto. Aunque representa un volumen menor del parque, su concentración en los niveles de baja liquidez es clara. Un **26,2% del total del parque corresponde a viviendas unifamiliares clasificadas como NL**, es decir, sin indicios recientes de salida al mercado. Esta cifra evidencia un comportamiento mucho más lento, con una rotación reducida y tiempos de comercialización más largos.


Más allá de los precios o las zonas de moda, lo que define hoy la facilidad para vender una vivienda en Madrid es su capacidad de moverse dentro del mercado. Los datos lo dejan claro: la mayoría del parque inmobiliario de Madrid está en niveles altos de liquidez, especialmente en el caso de pisos de tamaño medio o compacto.

Solo una parte muy reducida del mercado —grandes viviendas, unifamiliares y ciertos barrios periféricos— muestra señales de estancamiento. Para propietarios, inversores o agentes del sector, entender estas dinámicas no es solo útil: es determinante a la hora de fijar precios, prever plazos o decidir en qué activos centrarse. Porque saber cuánto vale un inmueble es importante, pero saber **cuánto tarda en venderse** es clave.


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Accumin presenta en The District su nueva plataforma de inteligencia de mercado, Accumin Data House

Accumin Intelligence, el área de datos, insights y soluciones digitales de inteligencia de Accumin, lanzará en el marco del evento profesional The District su nueva solución [Accumin DataHouse](https://www.accumin.com/es/intelligence/datos), la plataforma de datos inmobiliarios más completa del mercado. La plataforma aporta una visión 360º de un activo inmobiliario y área geográfica, permitiendo a los profesionales visualizar y analizar activos inmobiliarios desde todas sus dimensiones: catastral, urbanística, energética, climática, socioeconómica y de mercado.

La solución, dirigida a inversores, profesionales del sector inmobiliario, entidades financieras, aseguradoras y propietarios de inmuebles en general, es resultado de la combinación de los insights y soluciones de las diferentes compañías de Accumin. Todo ello enriquecido con el análisis y conocimiento de mercado de la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa by Accumin.

"[Accumin Data House](https://www.accumin.com/es/intelligence/datos) posee la mayor base de datos inmobiliarios del mercado, pero no es solo eso. Es una nueva forma de analizar un activo inmobiliario, evaluar riesgos y entender su valor real mediante datos e Inteligencia Artificial que esperamos se posicione como un referente en el sector para el análisis y monitorización 360 de activos inmobiliarios", afirma Manuel Hurtado, Global Head of Intelligence en Accumin.

[Accumin Data House](https://www.accumin.com/es/intelligence/datos) permite a los profesionales del sector inmobiliario identificar oportunidades de inversión e impulsar la gestión y monitorización de carteras de activos a partir de millones de datos georreferenciados y modelos de Inteligencia Artificial en constante actualización, entre los que se encuentran indicadores de riesgo climático y sostenibilidad; análisis de conectividad y perfil sociodemográfico del entorno o insights en tiempo real sobre precios, tendencias de mercado y comportamiento de la demanda.

[Tal y como muestra el video de presentación, Accumin DataHouse](https://vimeo.com/1121454921) transforma una dirección postal en cientos de capas de información relevante: desde la normalización de la referencia catastral hasta la entrega instantánea de datos estructurados para alimentar APIs, dashboards y sistemas propios.

### Acerca de [Accumin Intelligence](www.accumin.com/intelligece)

Accumin Intelligence es el resultado de la unión estratégica de varias compañías pioneras en datos e inteligencia en España, Europa y América Latina. Deyde, especialista en calidad, validación y geolocalización de datos; Datacentric, referente en suministro y enriquecimiento de datos; y Urban Data Analytics (uDA), proptech centrada en analítica y soluciones para el sector inmobiliario, son ahora una sola visión: poner el poder del dato al servicio de decisiones más inteligentes.

Accumin Intelligence nace para liderar la inteligencia del dato. Desde soluciones de AVM hasta plataformas como Accumate o nuestro Hub de datos Accumin Data House, transformamos datos complejos en decisiones fiables y accionables para las empresas más exigentes del mercado.

### Acerca de [Accumin](www.accumin.com)

Accumin es uno de los grupos inmobiliarios independientes más grandes y reputados del mundo. Ofrece un conocimiento global y diverso en una potente e innovadora cartera de soluciones tecnológicas para la gestión inmobiliaria y de propiedades, respaldada por décadas de experiencia. A través de soluciones innovadoras y complementarias en Value, Risk & Advisory; Software e Intelligence, y un enfoque basado en la precisión, la independencia y la claridad, Accumin pretende ayudar a bancos, aseguradoras, clientes corporativos y consumidores finales a sortear la incertidumbre y tomar las decisiones correctas.

Con más de 1.600 empleados en 14 países de Europa, América Latina y África, y un profundo conocimiento técnico y local, Accumin tiene un compromiso claro: reducir la complejidad y ayudar a los clientes a ver el valor con claridad. Intelligence es el resultado de la unión estratégica de varias compañías pioneras en datos e inteligencia.

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Evolución Urbana de Valencia: Descubre cómo ha cambiado Valencia a través de sus edificios

Valencia no solo es la tercera ciudad más poblada de España: también es un mosaico de épocas que puede leerse en la fecha de construcción de sus viviendas. Desde el modernismo de principios del siglo XX hasta los bloques residenciales de los años 70, y más recientemente la revalorización de su centro histórico y su fachada marítima, la ciudad narra su propia historia a través de la arquitectura.

#### El peso del siglo XX en el parque residencial

El parque de viviendas valenciano tiene una edad media de 55 años, con un año de construcción promedio de 1970. Esto refleja el gran impulso urbanístico de la segunda mitad del siglo XX, cuando el turismo y el crecimiento demográfico dispararon la construcción.

-	**Centro histórico**: edificios de media **64 años**, levantados en torno a 1961. Aquí predominan el modernismo, el racionalismo y el art déco, símbolos de una ciudad que quería proyectar modernidad.
-	**Periferia**: mucho más joven, con **46 años de media**. Barrios como Benicalap, Torrefiel o Nou Moles se expandieron en los 70 y 80 con urbanizaciones funcionales y bloques colectivos adaptados a la creciente población.

#### Tendencias y modas urbanas: de la periferia al mar

Hasta finales de los 90, la periferia concentró la mayor parte de la actividad constructiva. El suelo más barato y la presión demográfica empujaron el crecimiento hacia los extrarradios y las zonas cercanas al puerto.

Pero a partir de los **años 2000**, las modas urbanas cambian:
- **Centro histórico**: barrios como Ruzafa o el Carmen pasan de la degradación a convertirse en polos culturales, gastronómicos y residenciales, gracias a la rehabilitación y la gentrificación.
- **Zona de costa**: desde el Cabanyal hasta la Malvarrosa, la fachada marítima cobra protagonismo con proyectos urbanísticos ligados a grandes eventos (Copa América, Fórmula 1) y un nuevo impulso turístico.

#### El impacto de los riesgos climáticos en la planificación urbana

La evolución urbana de Valencia no puede entenderse sin los episodios climáticos extremos que han marcado su historia reciente.

-	En **1957**, la gran riada del Turia provocó el desbordamiento del río tras fuertes lluvias torrenciales, causando la muerte de **81 personas** y destruyendo barrios enteros. Aquel episodio obligó a repensar la ciudad: se desvió el cauce del Turia fuera del centro urbano, dando lugar al actual Jardín del Turia.
-	En **1982**, la **rotura de la presa de Tous** volvió a mostrar la vulnerabilidad de la región: más de 30 personas fallecieron y las pérdidas materiales fueron enormes.
-	Más recientemente, episodios como la **DANA de 2024** han puesto de relieve que el riesgo de inundación sigue siendo uno de los principales retos de planificación urbana. [Es importante conocer cómo el cambio climático puede llegar a afectar a la frecuencia de estos fenómenos.](https://www.datacentric.es/blog/bases-datos/aumento-fenomenos-climaticos-extremos/)

Hoy, la integración de datos climáticos, históricos y urbanísticos resulta clave para diseñar ciudades más resilientes. [Plataformas como Accumin Intelligence permiten anticipar escenarios, cruzar información territorial y planificar desarrollos urbanos más seguros y sostenibles](https://www.accumin.com/es/intelligence/datos/amenazas-fisicas-y-climaticas).

#### Una ciudad que se reinventa por ciclos

El mapa evolutivo de Valencia (1800–2025) muestra tres etapas clave:
1. Un casco histórico compacto, que guarda la memoria patrimonial.
2.	Una periferia expansiva durante los años 60–80, cuando la ciudad creció a un ritmo sin precedentes.
3.	El retorno al centro y la costa en el siglo XXI, donde tradición y modernidad vuelven a encontrarse.

#### La historia constructiva de Valencia es también la de su identidad:
- de ciudad mediterránea tradicional,
- a urbe moderna con barrios en expansión,
-	hasta convertirse en un espacio que revaloriza su patrimonio mientras abre nuevas centralidades junto al mar.


Pasear por Valencia hoy es recorrer un relato urbano en el que cada fachada, cada barrio y cada década dejan huella.

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Evolución urbana de Valencia: así ha cambiado la ciudad a través de sus edificios

¿Dónde abrir el próximo establecimiento? La respuesta está en los datos.

La ubicación es el factor más importante para el éxito de un nuevo punto de venta.
En un entorno de consumo cada vez más dinámico, elegir la ubicación adecuada para un nuevo punto de venta puede marcar la diferencia entre el crecimiento sostenido y la pérdida de competitividad.

Hoy, el acierto ya no depende de la intuición, sino del análisis.

En Accumin Intelligence ayudamos a retailers, hoteles, restaurantes y otras empresas con establecimientos físicos a ver con claridad dónde está el potencial. Y, lo más importante, a decidir con inteligencia dónde estar.

#### La clave está en combinar tus datos… con los nuestros

Cada retailer conoce bien su red, sus clientes y sus ventas. Pero ¿y si sumamos ese conocimiento con fuentes externas de alto valor para entender el entorno real de cada ubicación?

En Accumin Intelligence conectamos los datos internos con nuestra plataforma de datos geolocalizados, socioeconómicos e inmobiliarios. Una combinación poderosa que permite responder con precisión a preguntas como:

-	¿Cuál es el ingreso medio del hogar en esta zona?
-	¿Cómo se comporta el flujo peatonal y vehicular a lo largo del día?
-	¿Qué locales están disponibles y a qué precios?
-	¿El estilo de vida del área coincide con el posicionamiento de mi marca?
-	¿Cuál es la presión competitiva o la presencia de nuevos actores?

Y, al mismo tiempo:

-	¿Qué área de influencia tiene esta tienda?
-	¿Cuál es su ticket medio, estancia media o rotación de inventario?
-	¿Qué zonas generan más tracción?

Este cruce de datos genera una visión holística, estratégica y accionable.

#### Nuestro ecosistema de datos incluye:

-	[Variables sociodemográficas y de consumo](https://www.accumin.com/es/intelligence/datos/datos-sociodemograficos-y-socioeconomicos): ingreso por hogar, estructura familiar, nivel educativo, gasto por categoría, estilos de vida.

-	[Información inmobiliaria:](https://www.accumin.com/es/intelligence/datos/datos-de-activos-inmobiliarios) valor por m² (alquiler y compra), disponibilidad de locales, yields, proyecciones de precios, tiempo medio de cierre.

-	[Movilidad y entorno](https://www.accumin.com/es/intelligence/datos/analisis-inteligente-de-ubicaciones): flujos peatonales y vehiculares, accesos a transporte, puntos de interés, servicios de la zona.

-	[Factores de riesgo y sostenibilidad](https://www.accumin.com/es/intelligence/datos/amenazas-fisicas-y-climaticas): morosidad potencial, riesgos físicos y climáticos, certificados de eficiencia energética.

Todo ello enriquecido con capas de competencia, flujos GPS, morfología urbana y actividad edificatoria.

#### Datos internos que aportan profundidad

Al integrar los datos operativos del cliente (ventas por m², ticket medio, margen por producto, zonas de calor, horarios pico, inventario, etc.), creamos una capa analítica única que permite:

-	Validar estimaciones internas con datos reales.
-	Identificar canibalización entre tiendas.
-	Detectar áreas de alto potencial aún no cubiertas.
-	Optimizar la cobertura territorial con precisión.


#### Caso de uso: expansión inteligente de red

Imaginemos una cadena de tiendas de productos para el hogar que quiere abrir 5 nuevos puntos de venta en España. Su reto: maximizar la captación sin canibalizar su red existente.

Con Accumin Intelligence, esta empresa puede:

1. Analizar el perfil sociodemográfico y de consumo de cada zona.
2. Cruzar históricos de ventas, rentabilidad y fidelización con datos de entorno y competencia.
3. Simular aperturas y su impacto en las tiendas actuales.
4. Visualizar insights clave en un dashboard interactivo y accionable.

El resultado: decisiones más ágiles, más seguras y totalmente alineadas con la estrategia del negocio.

Descubre más sobre nuestra solución de [análisis inteligente de ubicaciones](https://www.accumin.com/es/intelligence/datos/analisis-inteligente-de-ubicaciones).

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Barcelona: historia construida en piedra. Así ha evolucionado su tejido urbano

#### ¿Cuándo se construyeron los edificios que forman la Barcelona actual?

Este mapa animado revela cómo ha crecido la ciudad a lo largo de más de dos siglos.


#### Barcelona: memoria urbana con capacidad de reinvención

Con una edad media de 66 años, el parque edificatorio de Barcelona combina herencia arquitectónica y regeneración constante. El 45% de sus viviendas actuales fue construido antes de 1960, y más de un tercio se encuentra en el área central, donde la historia se palpa en cada fachada.

Barcelona no solo ha conservado su identidad, la ha adaptado a los nuevos tiempos:
barrios como Poblenou, 22@ o La Marina son testigos de cómo se puede rehacer ciudad sin renunciar a su esencia.

#### De trazados medievales a supermanzanas digitales

-	**Hasta la implementación del Plan de Reforma y Ensanche de Cerdà (1859)**, las murallas de la Ciutat Vella concentraban y asfixiaban buena parte de la vida de la ciudad, con calles estrechas y edificios de varias plantas que aún hoy están habitados. Con el Plan Cerdà, Barcelona rompe sus límites medievales y nace el Eixample: un modelo de ciudad abierto, racional y lleno de luz.  Ildefons Cerdà i Sunyer no solo dibujó calles, inventó una nueva disciplina, el urbanismo. En el caso de Barcelona, caracterizada por su malla octogonal, sus manzanas achaflanadas y el uso de espacios verdes.

-	**Entre 1940 y 1980**, crecen con fuerza distritos como Horta-Guinardó, Sant Martí, Nou Barris o Les Corts, dando forma al cinturón residencial moderno.

-	**Desde los 2000**, la ciudad apuesta por regeneración urbana, arquitectura sostenible y reprogramación del espacio: Diagonal Mar, Glòries o la transformación del litoral son prueba de ello.


#### ¿Qué revela el año de construcción sobre cada barrio?

-	**Centro histórico – Ciutat Vella, Raval, Gòtic, Eixample Antic**
Con una media de 80 años, aquí se condensa el valor patrimonial y el reto de la rehabilitación.

-	**Área periférica – Sant Andreu, Nou Barris, Sants-Montjuïc, Sant Martí**
Con edificios de unos 52 años de antigüedad media, destacan por su trazado funcional y capacidad de transformación.

-	**Zonas emergentes – 22@, Diagonal Mar, Marina del Prat Vermell**
Representan la Barcelona del futuro: eficiente, digital y orientada a la sostenibilidad.

#### Conclusión: cada edificio es una capa del tiempo

En Barcelona, entender el año de construcción es entender las reglas invisibles de su evolución urbana. Cada barrio cuenta una historia distinta, marcada por su origen, su momento de expansión y su capacidad de adaptarse.

En Accumin Intelligence analizamos estos patrones con precisión para ayudar a inversores, administraciones y profesionales a tomar decisiones con visión de futuro


Porque cuando ves la ciudad con claridad, puedes transformarla con propósito.

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Barcelona: historia construida en piedra Así ha evolucionado su tejido urbano

Evolución Urbana de Madrid: Descubre la Historia de sus construcciones con este impactante mapa animado

#### Madrid no se detiene

Su skyline urbano lo confirma, pero son los datos los que cuentan su verdadera historia. Para entender cómo ha cambiado la ciudad a lo largo del tiempo, te presentamos un mapa animado que muestra la evolución urbana de Madrid. Desde el centro hasta la periferia, la ciudad se ha expandido, transformado y reinventado. 

Madrid: crecimiento urbano al ritmo del siglo XX.

Más del 60% de las viviendas actuales en Madrid fueron construidas entre 1960 y 1990. Este fue el periodo de mayor expansión urbanística, cuando distritos como Carabanchel, Vallecas, Tetuán o Usera se desarrollaron impulsados por el crecimiento económico y la migración interna masiva.

#### Breve historia del urbanismo en Madrid: de ciudad amurallada a metrópolis moderna

La evolución urbana de Madrid está íntimamente ligada a su historia:

-	**Hasta 1860**, Madrid era una ciudad pequeña, con menos de 300.000 habitantes, y un trazado medieval dentro de la **“Cerca de Felipe IV”**, lo que hoy llamamos el **Madrid de los Austrias.**

-	Con el **Plan Castro (1860)**, arranca el **ensanche de Madrid** más allá de sus murallas. Se crean los bulevares y nacen barrios como **Chamberí, Salamanca, Moncloa o Arganzuela**, bajo un trazado más racional y en muchos casos con la característica trama en cuadricula.

-	**Entre 1930 y 1970**, la ciudad explota demográficamente tras la Guerra Civil, creciendo de 1 a más de 3 millones de habitantes. Se crean nuevos barrios periféricos como **Usera, Aluche, Vallecas o Carabanchel** con un carácter funcionalista.

-	**Desde los años 2000**, surgen urbanizaciones como Sanchinarro, Las Tablas, Montecarmelo o el Ensanche de Vallecas, con viviendas modernas y mayor eficiencia energética.

-	**Hoy**, Madrid se enfrenta a grandes proyectos como **Madrid Nuevo Norte o Campamento** y desafíos clave: movilidad, sostenibilidad, gentrificación y convivencia entre residentes y turistas.


#### Barrios de Madrid según su antigüedad y perfil urbano

- **Centro histórico: Lavapiés, Malasaña, Chamberí**
Con edificios que superan los 80-100 años, esta zona refleja el legado original de la ciudad, con trazados angostos y gran valor patrimonial.


- **Cinturón medio: Moratalaz, Ciudad Lineal, Fuencarral**
Construidos en pleno desarrollismo del siglo XX, presentan bloques homogéneos y planificación funcional.

- **Nuevas urbanizaciones: Valdebebas, Ensanche de Vallecas, Sanchinarro**
Diseñadas para el siglo XXI, integran zonas verdes, eficiencia energética y conectividad digital.

### Conclusión: Conocer el pasado para construir el futuro

Uno de los datos más reveladores del mapa animado es cómo varía la **edad media de los edificios** según la ubicación: en el **centro**, las construcciones tienen una media de 89 años, mientras que, en la **periferia**, esa media baja a solo **37 años**. Esta brecha evidencia la necesidad de adaptar políticas de **rehabilitación, eficiencia energética** y planificación urbana según cada zona.

En **Accumin Intelligence**, analizamos estos datos con modelos predictivos para anticipar los desafíos urbanos y ayudar a ciudades como Madrid a evolucionar de forma sostenible e inteligente. **La historia de cada edificio nos ofrece las claves para diseñar el futuro.**


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Informes

Precios en ascenso y oferta limitada: Radiografía del mercado residencial 2T2025

El mercado residencial español se mueve en un contexto de tensiones estructurales. Con una demanda firme y una oferta aún restringida, los precios de la vivienda nueva y usada aumentaron un 9,8 % interanual en el segundo trimestre de 2025. Este análisis, elaborado por el equipo de research de Accumin Intelligence y Tinsa by Accumin, traduce los datos del mercado en insights estratégicos que permiten anticipar riesgos y detectar oportunidades.

### Claves inmobiliarias que marcarán el segundo semestre

-	**Crecimiento desigual y polarizado:** Mientras Madrid, la zona norte y las principales zonas costeras superan alzas del 10 %, provincias interiores como Zamora y Córdoba registran ligeras caídas. Esta dispersión territorial es clave para afinar estrategias de inversión y diversificación.
-	**Oferta tensionada, presión al alza:** El volumen de viviendas finalizadas sigue en descenso (-7,9 %), lo que alimenta un desequilibrio persistente frente a la demanda. A pesar del repunte en visados, la producción efectiva aún no acompaña al ritmo del mercado.
-	**Nuevos focos de revalorización:** El área de influencia de Madrid –Toledo, Guadalajara, Segovia y Ávila– se consolida como polo de atracción residencial, activando los precios en estas provincias. El dato confirma un desplazamiento estructural del valor en la periferia metropolitana.
-	**Accesibilidad bajo presión:** Las provincias de Málaga, Baleares y Madrid lideran el ranking de esfuerzo teórico, con tasas por encima del 40% de la renta familiar. Una señal clara del impacto del alza de precios sobre la accesibilidad en los mercados más dinámicos.
-	**Municipios no capitales ganan peso:** Localidades como Benidorm, Marbella o Vélez-Málaga muestran crecimientos de dos dígitos, reflejando el vigor de los mercados secundarios con fuerte tirón turístico o residencial mixto.


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Este informe proporciona una visión experta y granular para bancos, aseguradoras, inversores y promotores que necesitan entender el comportamiento del mercado y reducir la incertidumbre.

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Precios de la vivienda en 2T2025: Radiografía del mercado inmobiliario

Informe Vivienda en Costa 2025: Inteligencia inmobiliaria para anticipar el mercado

El mercado de vivienda vacacional en la costa española sigue ganando tracción. En el primer trimestre de 2025, el precio medio en estas zonas creció un 7,2% interanual, impulsado por la demanda local y extranjera. Este informe, desarrollado por el equipo de research de Accumin Intelligence, ofrece una lectura experta de las tendencias que marcan el presente y futuro del mercado de segunda residencia en la costa.


#### Insights clave para decisiones estratégicas 

- **Revalorización de la segunda residencia**:  El valor medio de la vivienda vacacional en la costa alcanzó los 2.970 €/m², con un incremento del 12,1% interanual, marcado por la concentración de obra nueva en zonas prime y la escasez de producto.
- **Costa Norte en auge**: Esta zona experimentó el mayor dinamismo en compraventas, con un incremento del 14,4%, lo que apunta a nuevas oportunidades de inversión.
- **Mercados en máximos**: 32 municipios costeros ya superan los precios máximos registrados antes de la crisis de 2008, reflejando un nuevo ciclo de consolidación del mercado.


Déjanos tus datos para acceder al informe completo.

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Tinsa Digital, Deyde DataCentric y urbanData Analytics se integran en Accumin Intelligence

##### La nueva compañía reúne la experiencia de Accumin en calidad de datos, soluciones de datos, inteligencia inmobiliaria e inteligencia artificial.

Accumin, grupo global especializado en valoración y consultoría inmobiliaria, software e inteligencia de datos, ha unificado su actividad internacional en datos, insights e inteligencia artificial bajo una nueva compañía: **Accumin Intelligence**.

La nueva entidad concentra el conocimiento y la capacidad innovadora de tres compañías líderes en el mercado español: **Deyde**, referente en calidad, geolocalización y validación de datos; **DataCentric**, experta en gestión de grandes bases de datos, enriquecimiento de información y geomarketing; y **urbanData Analytics (uDA)**, proptech especializada en soluciones y analítica inmobiliaria. También incorpora la actividad de valoración automatizada (**AVM**) de **Tinsa Digital** y de la firma alemana **on-geo**.



“Accumin Intelligence nos posiciona como la compañía de referencia en datos, inteligencia inmobiliaria y análisis geoespacial en Europa y América Latina”

Con un equipo de 120 personas, Accumin Intelligence representa un paso clave en el proceso de transformación del grupo, que en septiembre de 2024 presentó su nueva identidad global: **Accumin**, anteriormente conocido como grupo Tinsa.

“Accumin Intelligence nos posiciona como la compañía de referencia en datos, inteligencia inmobiliaria y análisis geoespacial en Europa y América Latina”, afirma Manuel Hurtado, Global Head de Accumin Intelligence. “Por primera vez, las soluciones innovadoras desarrolladas por distintas compañías se integran bajo una misma visión, con el objetivo de ofrecer a empresas de todos los sectores inteligencia accionable para optimizar operaciones, reducir riesgos y maximizar el valor de sus activos.”

Las soluciones de Accumin Intelligence no se limitan al sector inmobiliario. Son utilizadas por empresas líderes en múltiples industrias como **Vodafone, IKEA, Allianz, MAPFRE, Naturgy, Santander** y **CaixaBank**.

“La integración de nuestros equipos de datos, analytics e inteligencia artificial nos permite desarrollar herramientas personalizadas, basadas en datos únicos y fiables, que impulsan decisiones más inteligentes y con impacto real en el negocio”, añade Hurtado.

Coincidiendo con el lanzamiento, la compañía presenta dos nuevas soluciones:
- **AccuMate**: Plataforma avanzada para la gestión de portfolios inmobiliarios con analítica de mercado integrada.
- **Accumin Data House**: Acceso en tiempo real a todos los datos y modelos de inteligencia artificial de la compañía.

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Evolución trimestral del precio de la vivienda en España - IMIE Mercados Locales (primer trimestre 2025)

- El precio medio de la vivienda en España se incrementó 7,5 % interanual en el primer trimestre de 2025 (+4,7 % descontando el efecto de la inflación).
- Destaca el aumento del precio en la ciudad de Madrid, que se encarece +15,1 % con respecto al mismo periodo del año anterior.
- 28 de 53 capitales presentan incrementos interanuales superiores al 5,0 %, frente a las 22 del trimestre previo. Los aumentos más intensos, por encima del 13 %, se localizan en Madrid, Valencia, Vigo, Palma de Mallorca y Soria.
- El esfuerzo teórico de compra a nivel nacional desciende ligeramente hasta 34,9 %, si bien supera el 50 % de la renta disponible del hogar medio en los municipios secundarios de Marbella (Málaga), Torrevieja (Alicante), Benidorm (Alicante), Vélez (Málaga), San Lúcar de Barrameda (Cádiz) y Chiclana de la Frontera (Cádiz), así como en las capitales de Cádiz, San Sebastián, Madrid, Málaga y Barcelona.

##### Evolución de precios

En el primer trimestre de 2025, el precio medio de la vivienda en España se incrementó 2,9 % trimestral y 7,5 % interanual, según refleja la estadística IMIE Mercados Locales a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa España by Accumin. Los mayores incrementos de precios se concentran en zonas turísticas, polos de empleo y municipios secundarios próximos a éstos. Destaca la intensidad de la evolución de los precios en la comunidad de Madrid, especialmente en su capital (+15,1 % interanual).

##### Demanda residencial

Los primeros datos del ejercicio 2025 continúan reflejando una resistencia del empleo y un restablecimiento del poder adquisitivo del salario medio, ambos factores que sostienen la solvencia de los hogares. En este contexto, se observa un mantenimiento de la demanda residencial en niveles robustos y solventes, medida por el volumen de compraventas e hipotecas, que en enero continuó mostrando crecimiento en términos interanuales para ambas variables. 



Accede al informe completo

##### Oferta de obra nueva

Los visados de dirección de obra en enero se mantuvieron al mismo nivel que el año anterior (-0,4 %, según datos del MIVAU), reflejando las limitaciones que enfrenta la oferta para ampliar el parque residencial en las zonas de concentración de la demanda, principalmente asociadas con la escasez de suelo disponible. 

##### Esfuerzo teórico de compra

La tasa de esfuerzo de compra a nivel nacional se ha moderado ligeramente, del 35,5 % al 34,9 %, gracias al restablecimiento gradual del poder adquisitivo de los hogares y, en menor medida, a la moderación del coste hipotecario. No obstante, varias provincias continúan concentrando tensionamientos críticos por encima del 45 % de la renta disponible del hogar medio que dificultan su acceso a la vivienda. 


Evolución trimestral del precio de la vivienda en España (primer trimestre 2025)

Evolución mensual del precio de la vivienda en España - IMIE General (abril 2025)

- El índice de precios general muestra un aumento interanual de 9,4 % en abril. 
- Los grupos que registran mayores crecimientos de precio con respecto al año anterior son Islas (+14,2 %) y Capitales y Grandes Ciudades (+10,0 %).
- El valor medio de la vivienda en España es un 10,5 % inferior al máximo alcanzado en 2007 en términos nominales, si bien descontando la inflación se sitúa a 39 % de distancia.

##### Evolución de precios

El IMIE General ha registrado en abril una variación mensual de +0,9 % y una variación interanual de +9,4 %. En términos reales, la variación interanual ha sido de 7,1 %. Esta cifra confirma una nueva aceleración de los precios residenciales.

La variación mensual de los grupos analizados se ha situado entre +0,6 % y +1,3 %. Los mayores impulsos mensuales se registran en los grupos “Territorio Insular”, “Costa Mediterránea” y “Capitales y Grandes Ciudades”, y los menores, en “Áreas metropolitanas” y municipios de interior. 

La variación interanual se ha situado entre +7,0 % y +14,2 % en términos nominales. Los mayores crecimientos con respecto al mismo mes del año anterior se siguen situando en “Territorio Insular”, “Capitales y grandes ciudades” y “Costa Mediterránea”. En todos los casos, las tasas interanuales son más elevadas que las registradas el mes anterior.
Distancia desde máximos 2007

El precio medio en “Territorio Insular” se sitúa 13,5 % por encima de los máximos de la burbuja de 2007 en términos nominales. Sin embargo, descontando el efecto de la inflación, se sitúa -18 % por debajo. 

El resto de los grupos se sitúan por debajo de esos máximos tanto en términos nominales como reales. 

##### Otros indicadores

Las compraventas residenciales continúan mostrando dinamismo ante unas cifras de empleo que siguen contribuyendo a la solvencia de los hogares y un coste hipotecario que se modera, incentivando el acceso a crédito. 

Además, la incertidumbre global generada por los recientes anuncios arancelarios de EE.UU, en combinación con unos precios residenciales inferiores en España frente a los de otros países europeos, podrían estimular el interés inversor.


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Evolución mensual del precio de la vivienda en España - IMIE General Abril 2025

Evolución reciente del residencial español

En el primer trimestre de 2025 el valor medio de la vivienda ha continuado acelerando su crecimiento y se ha situado en 1.902 €/m2, +7,5% por encima del nivel que registraba en el mismo trimestre del año anterior, impulsado por el aumento de los precios residenciales en capitales y grandes ciudades y en sus áreas metropolitanas, además del sostenimiento de crecimientos interanuales vigorosos en islas y costa mediterránea, con mayor componente turístico. 

Esta evolución supone una recuperación nominal casi completa del nivel de precios alcanzado durante la burbuja de 2007. El valor medio de la vivienda se ha situado en marzo a 11% de distancia por debajo de estos valores máximos, aupado especialmente por el nivel de precios en las islas, capitales y grandes ciudades y en sus áreas metropolitanas. No obstante, el fuerte episodio inflacionista de los últimos años hace que estas comparaciones estén especialmente distorsionadas. Al excluir el efecto de la inflación, el nivel de precios en términos reales se sitúa todavía a más de 20% por debajo de máximos en todas las zonas. 

Así, el fuerte impulso de los precios residenciales observado durante el periodo 2021-2023 se ha debido principalmente a la inflación. El aumento del IPC general hasta 8,4% en 2022 tuvo un impacto monetario en el valor de la vivienda. La activación de la demanda residencial tras la pandemia como consecuencia del fuerte aumento poblacional y del entorno de ahorro acumulado, bajos tipos de interés y descubrimiento de nuevas necesidades de espacio, se encontró con una oferta residencial escasa que permitió traspasar de forma prácticamente íntegra al comprador la actualización del nivel de precios. Descontando el efecto de la inflación, los precios residenciales reales en dicho periodo se mantuvieron relativamente estables y no ha sido hasta 2024 cuando han comenzado a crecer.

Aunque excluyendo el efecto de la inflación los precios residenciales se mantuvieran en tasas de variación reducidas durante esos años, el acceso a la vivienda se dificultó igualmente. Esto se debe a que, para evitar el enquistamiento de una inflación que se estimaba transitoria, entre 2021 y 2022 se efectuó un ejercicio de contención de salarios, de forma que no crecieron al mismo ritmo que el IPC y la capacidad de compra se redujo. Esta pérdida de poder adquisitivo agravó el acceso a la vivienda para los salarios medios, especialmente en los polos de empleo y focos de actividad turística.

Entre 2023 y 2024 el poder adquisitivo de los hogares se ha ido restaurando y el comienzo de las bajadas de los tipos de interés desde mediados de 2024 ha reducido el coste hipotecario. Todo ello ha contribuido a una leve mejora del acceso a la vivienda en el último año que ha situado el indicador de esfuerzo teórico de compra en el 35% de la renta disponible del hogar medio, en línea con niveles razonables y muy por debajo del 53% alcanzado durante la burbuja de 2007. Aun así, en puntos turísticos relevantes (especialmente aquellos con mayor concentración de extranjeros) y en los principales polos de empleo, el esfuerzo que un hogar medio necesita hacer para afrontar el pago de una primera cuota hipotecaria a precios actuales continúa suponiendo más del 50% de su renta disponible. Es el caso de municipios turísticos como Marbella, Torrevieja o Benidorm, y de capitales como Cádiz, San Sebastián, Madrid, Málaga y Barcelona. 



En consecuencia, parte de la demanda residencial local ha tendido a desplazarse hacia áreas metropolitanas y municipios secundarios relevantes cercanos a estos focos de actividad, donde el precio residencial es más asequible. Estos municipios también han concentrado mayores crecimientos de la actividad constructiva en los últimos años, señalizando, asimismo, el agotamiento del suelo disponible en los tradicionales focos de actividad. Una vez absorbido el exceso de stock generado durante la burbuja de 2007, el sector de la construcción ha mantenido una producción residencial reducida, sosteniendo la inercia generada por la gran recesión de 2008 que derivó en escasa generación de suelo, largos procesos administrativos, escasez de mano de obra y limitaciones a la financiación. A ello se ha unido el reciente incremento del coste de los materiales de construcción durante el episodio inflacionista, que fue superior al incremento general de precios registrado por el IPC, y que se ha ido trasladando al precio residencial, haciendo que la obra nueva se encarezca más intensamente que la segunda mano. En consecuencia, el esfuerzo de compra en obra nueva se sitúa en 49% de la renta disponible del hogar medio y la nueva construcción queda orientada hacia perfiles de rentas altas e inversores, enfatizando el problema estructural de acceso a la vivienda.

Es de esperar que el modelo de concentración de la demanda residencial en torno a los actuales polos de empleo y focos turísticos en combinación con la escasez de oferta continúe tensionando los precios residenciales al alza en el corto plazo, especialmente en el presente escenario europeo de reducción de tipos de interés en un entorno de resistencia del empleo, tasa de ahorro por encima de la media histórica y, en el caso de España, ratio saneada de endeudamiento de los hogares sobre PIB. Asimismo, la incertidumbre global generada por los recientes anuncios arancelarios de EE.UU, en combinación con unos precios residenciales inferiores en España frente a los de otros países europeos, podrían continuar estimulando el interés inversor.

 En este contexto, aunque la tasa de esfuerzo general se haya moderado en el último trimestre, no se descartan nuevas presiones al alza de este indicador derivadas de un crecimiento del precio de la vivienda superior al de los salarios. Para evitarlo, es necesario solventar las dificultades que afronta la construcción para ampliar el parque residencial al tamaño necesario en aquellas zonas donde hace falta y, en este momento clave de construcción del futuro de las ciudades, de las interacciones sociales y del desarrollo económico, cobran vital importancia la visión a largo plazo, la planificación urbanística, la financiación con criterios de riesgo adecuados y un entorno que facilite la estabilidad jurídica necesaria para llevarlos a cabo.


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