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Vivienda obra nueva España 2025

##### Evolución general de la vivienda de obra nueva

En 2024 el valor medio de la vivienda de obra nueva se ha situado en 2.528 €/m2, 44 % por encima de los 1.750 €/m2 en los que se situó de media la vivienda de segunda mano. Aunque en ambos segmentos se ha registrado una aceleración de los precios frente a 2023, el crecimiento ha sido más acusado en el segmento de obra nueva. Mientras que el valor de la vivienda de obra nueva creció +7,6 % anual (+4,7 % descontando la inflación), el valor de la segunda mano creció +4,0 % (+1,2 % descontando la inflación). 

En conjunto, el incremento de la población y la resistencia del empleo han sostenido la demanda residencial en niveles robustos desde 2021, a pesar de la fuerte subida de los tipos de interés en 2022-2023 que tenía como objetivo controlar la inflación. Durante 2024, el retorno hacia una política monetaria menos contractiva ha dado un nuevo impulso al dinamismo del mercado residencial. La moderación del coste hipotecario y la facilidad de acceso a crédito (menos restrictiva que en 2023), en combinación con unos precios residenciales moderados en España con respecto a otros países, han movilizado la inversión en vivienda tanto de residentes como de no residentes. 

Aunque la demanda residencial ha aumentado, las compraventas de vivienda nueva muestran estancamiento. Su evolución es paralela a las viviendas terminadas que se añaden al parque residencial, evidenciando una limitación de la oferta disponible que deja demanda insatisfecha. 
La construcción de vivienda se ha incrementado en el último año, pero aún dista de lograr atender el aumento de demanda. Existe una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios próximos a los tradicionales polos de empleo o focos turísticos, en donde el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento.



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##### Precio de la vivienda de obra nueva en 2024

Los crecimientos de precio más intensos con respecto a 2023 se concentran en puntos de las costas cantábrica y mediterránea y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona.
Los precios más elevados de la vivienda de obra nueva se encuentran en municipios que actúan como polos de empleo relevantes o en zonas de fuerte atracción turística. Las ubicaciones que exceden los máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 (descontando el efecto de la inflación) se sitúan en la costa mediterránea. Se trata de Málaga (Málaga), Benidorm (Alicante) y Marbella (Málaga). También destaca Santa Cruz de Tenerife (Canarias), que se alinea con el máximo de su serie sin llegar a rebasarlo. 

##### Esfuerzo teórico de compra

Durante el repunte inflacionista de 2021 y 2022 se produjo una pérdida de poder adquisitivo que agravó el acceso a la vivienda de los salarios medios. El segmento de obra nueva, en general más caro que el de segunda mano, queda dirigido a perfiles con mayor capacidad de compra, como rentas altas, extranjeros o entidades jurídicas con pulmón financiero superior al del comprador individual. 

##### Eficiencia energética del parque residencial

El 95 % de las viviendas construidas en los últimos 5 años son energéticamente eficientes, con una alta concentración en las calificaciones más altas (51 % en la letra A y 39 % en la letra B). Esto contrasta con la ineficiencia general del parque residencial, que se debe, en gran parte, a su antigüedad.


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Eficiencia energética y el valor de los activos residenciales en España

- IESE, Tinsa by Accumin y Accumin Intelligence realizan el primer estudio que demuestra estadísticamente el efecto de la eficiencia energética en el valor de los inmuebles residenciales en España aislándolo de otras variables constructivas.
- El valor añadido por una mejora de la calificación energética es, en media, de 1,3 %. El aumento es más relevante en transiciones entre calificaciones más altas y eficientes, especialmente la mejora de C a B (3,3 %)
- El green premium es relevante de forma consistente en todas las regiones, rangos de precios, tipologías y antigüedades.
- Este informe destaca cómo la eficiencia energética no solo mejora el desempeño ambiental, sino que también es un factor clave para incrementar el valor económico de la vivienda en un entorno de concienciación climática y regulación crecientes, posicionándose como un factor estratégico para el futuro del sector inmobiliario.

##### Impacto climático del sector inmobiliario en España

El sector inmobiliario es responsable del 40 % de las emisiones globales de gases de efecto invernadero (UNEP FI 2022) y, en consecuencia, juega un papel esencial para reducir las emisiones de carbono. 

En España, el parque residencial está formado por más de 26 millones de viviendas, el 95 % de las cuales construidas entre 1960 y 2009, antes de que los requerimientos de eficiencia energética comenzaran a aplicarse. Esta antigüedad deriva en que cerca del 95 % del parque residencial español sea energéticamente ineficiente, con una alta concentración en la letra E.

##### Base de datos representativa

El presente estudio analiza el impacto específico que las mejoras de eficiencia energética tienen sobre el valor de los inmuebles residenciales en España. Para ello, emplea una base de datos de 243.414 propiedades residenciales distribuidas por todo el territorio español entre 2012 y 2024. 
Los registros recopilados para dichas viviendas abarcan tres dimensiones fundamentales: los certificados de eficiencia energética (proporcionados por Accumin Intelligence), las características estructurales y funcionales de las viviendas (año de construcción, calidad constructiva y estado general de conservación de la propiedad) y la valoración de mercado basada en tasaciones profesionales (ambas proporcionadas por Tinsa by Accumin).

##### Metodología rigurosa

Utilizando una metodología de identificación por discontinuidad de regresión, el análisis aprovecha las variaciones localmente exógenas en las calificaciones de eficiencia energética en torno a los umbrales que separan cada letra de la escala. Esta metodología facilita aislar el impacto específico de la mejora en la calificación energética, enfocándose exclusivamente en el efecto del certificado sobre el valor de las viviendas y eliminando influencias externas. 
Asimismo, para garantizar la consistencia temporal y la validez de las observaciones, el intervalo entre la tasación y la eficiencia energética es siempre inferior a 12 meses. Este enfoque asegura que la relación entre eficiencia energética y valor de mercado sea representativa de la realidad actual y no esté sesgada por factores temporales. 
Todo ello garantiza resultados sólidos y precisos, que reflejan de manera específica el valor económico que una mayor eficiencia energética aporta al mercado inmobiliario.




##### Análisis de resultados

El análisis revela que el valor añadido por una mejora de una letra en la calificación energética es, en promedio, un 1,3%. Algunas transiciones, como de la categoría “C” a “B,” presentan un mayor impacto, alcanzando un 3,3%. Esto sugiere que los compradores valoran más las mejoras en eficiencia energética cuando éstas representan un cambio notable en los estándares de sostenibilidad y ahorro energético. Aun así, el “Green Premium” está presente en todas las transiciones entre niveles de eficiencia energética, lo que lo convierte en un fenómeno generalizado en el mercado.

Asimismo, el “Green Premium” no es un fenómeno aislado ni exclusivo de un segmento del mercado, sino que se manifiesta de manera consistente en todas las regiones, rangos de precios, antigüedades y tipologías de vivienda.

Los resultados confirman así la importancia de la eficiencia energética como un atributo transversal en la valoración inmobiliaria.

La tendencia observada en la última década sugiere que la eficiencia energética continuará desempeñando un papel fundamental en el valor de las propiedades, impulsada tanto por la demanda del mercado como por políticas públicas orientadas a la sostenibilidad. La evidencia presentada subraya la necesidad de seguir incentivando la eficiencia energética en el sector inmobiliario, no solo como una herramienta para reducir emisiones, sino también como un factor estratégico clave para incrementar el valor económico de las propiedades.

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Vivienda en costa España 2024

- Los precios residenciales en costa durante el primer trimestre de 2024 han crecido +5,7 % interanual en términos nominales y mantienen su impulso alcista frente a la ralentización del mercado nacional general.
- La vivienda vacacional aumentó su precio medio 3,9 % interanual, hasta 2.650 €/m2.
- En 2023, las compraventas en los municipios de costa cayeron -11,2 % respecto al año récord que fue 2022. Los visados de obra nueva en estos municipios retrocedieron -22,9%.
- Aumenta la importancia de la demanda extranjera en el total de transacciones, así como la adquisición para explotación en alquiler y la participación de compradores profesionalizados.

##### Evolución general del mercado de vivienda en costa

El precio residencial en el conjunto de municipios de costa ha registrado una variación de +1,5 % trimestral y +5,7 % interanual en el primer trimestre de 2024, según datos de tasaciones de Tinsa España by Accumin. Esto supone un tensionamiento de los precios de la vivienda en costa más fuerte que la media nacional, resultante de una competencia generalizada por el espacio en la costa, en donde la concentración de la demanda de segunda residencia y de alquiler vacacional compiten con la demanda local de primera residencia. 

En este entorno, la obra nueva, insuficiente para la demanda existente, tiende a priorizar el uso vacacional (más rentable), y en el segmento de la vivienda de segunda mano se produce una convergencia creciente de los productos de primera y segunda residencia, que en algunas zonas se convierten en productos sustitutivos. Todo ello reduce la oferta disponible de primera residencia y dificulta el acceso para la demanda local en algunas zonas. 

Aunque con cuota minoritaria frente al comprador físico nacional para uso propio, es relevante la mayor presencia que se detecta en el segmento vacacional de compradores extranjeros, de compra para explotación en alquiler y de compradores profesionalizados. Las compraventas de extranjeros en costa sobre el total de transacciones se aproximaron en 2023 a su cuota máxima hasta la fecha, impulsadas por las compraventas de extranjeros residentes, que han aumentado su protagonismo durante la última década y con más intensidad en los últimos dos años.

Mientras tanto, los visados de vivienda en los municipios costeros se redujeron -22,9 % en 2023, frente a la totalidad del territorio, en donde se mantuvieron estables. Así, la construcción se concentra en la finalización de las viviendas ya iniciadas, sin agregar nuevos proyectos en estas zonas a pesar de la existencia de demanda, debido principalmente a la obsolescencia de los planes urbanísticos y a la escasez de suelo disponible. 

##### Precio de la vivienda en costa (primera y segunda residencia)

Las variaciones interanuales del precio residencial en costa se mueven entre +1,9 % de Costa Norte y +8,3 % de las Islas. 

El 95% de los 257 municipios del litoral analizados en el informe incrementó el valor medio de la vivienda en el último año. El aumento superó el 10 % en 26 de ellos, localizados mayoritariamente en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga, Valencia, Castellón y Almería. Las caídas de precios en el último año fueron minoritarias (12 municipios) y moderadas (entre -0,4 % y -2,2 %).

Los municipios de la costa española donde el valor medio residencial (€/m2) es más elevado se encuentran en la isla de Ibiza.



##### Precio de la vivienda vacacional en costa

La encuesta a la red técnica de Tinsa sitúa el precio medio de la vivienda vacacional en costa en 2.650 €/m2 durante el primer trimestre de 2024. Este precio refleja un incremento de +3,9 % interanual y supone una moderación del impulso con respecto al crecimiento de +6,3 % registrado en el mismo periodo de 2023.

Este crecimiento de la vivienda vacacional es superior al +3,3 % nacional, pero inferior al +5,7 % de la vivienda general en costa, lo que apunta hacia un incremento de los tensionamientos en el mercado de primera residencia en un contexto de producto residencial cada vez menos diferenciado que permite su traspaso a vacacional, ya sea en compraventa o alquiler.  
Los mayores precios estimados de la vivienda vacacional se sitúan en Islas Baleares, ciertas zonas de Girona y Cádiz, y en Málaga y alrededores, en línea con una demanda de alto poder adquisitivo. En el extremo inferior, con demanda vacacional esencialmente nacional, se sitúan Lugo, Pontevedra y algunas zonas de Almería y Murcia.

No se esperan correcciones en los precios de la segunda residencia que, de producirse en algún punto, se estima serían minoritarias y poco relevantes.


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Suelo agrario en España 2023

- En 2023 el valor del suelo agrario aumenta en la mayoría de los cultivos, a pesar de las condiciones climáticas y económicas adversas.
- Los incrementos en el valor del suelo se concentran en las fincas con acceso a agua y en los cultivos con posibilidades de transformación.
- Los cultivos que han generado mayor retorno en los últimos 5 años, según las tasaciones de Tinsa, han sido el frutal secano (+3,4%) y el herbáceo regadío (+2,8%).
- El encarecimiento de los cereales por la guerra en Ucrania, la recuperación de la demanda de fruta de hueso y pepita o la potenciación del cultivo del limón frente a la naranja, entre las tendencias del año 2023.
- La sequía prolongada impulsa la búsqueda de técnicas que permitan un uso eficiente del agua y comienzan a darse algunas transformaciones de fincas de regadío a secano.

##### Comportamiento del sector agroalimentario en 2023

La sequía y la alteración de los patrones climáticos han supuesto en 2023 una reducción de la producción de un sector agrario que ya se estaba viendo penalizado por una marcada inflación en sus costes de producción desde 2021. No obstante, en la mayoría de los casos las menores cosechas han permitido repercutir los mayores costes de producción al precio de los alimentos. Esto ha ayudado a limitar el impacto de esta coyuntura en el retorno de las explotaciones agrícolas. En consecuencia, los precios de la tierra se han mantenido por lo general estables, con incrementos moderados en algunos cultivos, generalmente más pronunciados en la modalidad de regadío.

##### Herbáceos

El elevado precio de los alimentos a causa de una cosecha escasa afectada por la sequía prolongada y por las condiciones climáticas adversas, unido al incremento adicional en el precio de los cereales por las alteraciones en el comercio internacional a causa de los conflictos bélicos en Europa, han incrementado el retorno generado por los cultivos herbáceos en 2023. 
Sin embargo, la perspectiva a medio plazo muestra que el cultivo de herbáceos está en declive en algunas zonas de España desde hace varios años por su baja rentabilidad y existe tendencia a transformación de fincas de herbáceos de labor secano (trigo, cebada o avena) a otros cultivos más rentables (en general leñosos, como la viña, el olivar o el frutal), así como actividad de venta o arrendamiento de terrenos herbáceos para la instalación de placas solares. Esto impulsa el precio de la tierra al alza y en los últimos 5 años el suelo herbáceo ha aumentado su valor +2,8 % en el caso del regadío y +1,7 % en el caso del secano.

##### Olivar

En 2023 la producción del olivar se ha visto severamente afectada por unas temperaturas altas demasiado tempranas que comprometieron la formación del fruto. Aun así, de momento se trata de un episodio aislado que no ha afectado al valor de la tierra.
La estabilidad del consumo de aceite de oliva en España durante la última década garantiza unos ingresos estables y hace que el olivar se perciba entre los agricultores como “un valor seguro”. En los últimos 5 años el valor del suelo destinado a olivar ha crecido +1,2 % en regadío y +0,2 % en secano.

##### Viñedo

El menor consumo de vino desde la pandemia ha impactado al valor del suelo destinado a viñedo en algunas zonas, aunque en general se mantiene estable. 
La volatilidad de las producciones por su sensibilidad al clima, unida al aumento de los costes de producción que no se ha podido trasladar completamente a los precios finales incrementan la presión sobre los rendimientos del cultivo e impulsa al viñedo hacia una transformación de las fincas de secano en regadío en modalidades intensivas y superintensivas.
El valor del suelo destinado a viñedo en los últimos 5 años ha crecido +1,1 % en regadío y +1,9 % en secano.


##### Frutales

Los frutales de hueso y pepita muestran señales de recuperación tras años de ventas reducidas por el cambio en las preferencias de los consumidores hacia otras variedades de fruta, como la tropical. Esta recuperación de la demanda, unida a la producción reducida por el impacto climático y la sequía prolongada, ha permitido mejoras en la rentabilidad del cultivo durante el último año. 

Mientras tanto, los frutos secos muestran moderación por el estancamiento del precio de la almendra, si bien el pistacho continúa impulsando al alza. 
Las frutas tropicales ven comprometida su producción por la escasez de agua.
En conjunto, el valor del suelo destinado a frutal en los últimos 5 años ha incrementado su valor +3,4 % en modalidad secano y se ha mantenido estable (-0,6 %) en modalidad regadío.

##### Cítricos

La competencia de las importaciones, unido al impacto del clima y la sequía que merman las producciones, potencia la ausencia de relevo generacional y fomenta una tendencia a la integración vertical de las fincas para optimizar costes. Esto deriva en un dinamismo en la compraventa de fincas de cítricos que impulsa su valor al alza.

El valor del suelo destinado a cítricos en los últimos 5 años ha aumentado +1,0 %.

##### Hortalizas e invernaderos

En general, se trata de cultivos altamente optimizados y orientados a la exportación, lo que ha permitido reducir el impacto en la producción de la sequía y de la competencia asimétrica de las importaciones.

Las crecientes restricciones de agua en varias zonas del territorio a causa de la sequía están impulsando el abandono de este cultivo de altos requerimientos hídricos y su transformación de fincas hortícolas a cereal secano.

Así, el valor del suelo destinado al cultivo de hortalizas en los últimos 5 años ha crecido +1,7 % al aire libre y +1,1 % en invernadero.

##### Prados, pastos y pastizales

El valor general de los pastos se ha reducido ligeramente en los últimos dos años por la sequía, que contrae la producción, y por el abandono de tierras en algunos territorios. 

Aun así, en varias zonas el valor se mantiene o aumenta ligeramente gracias a la actividad ganadera. El incremento en el precio de los cereales y de los piensos ha conducido a los ganaderos a recurrir a los pastos para complementar la alimentación del ganado y reducir sus costes.


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