La liquidez del parque inmobiliario en Madrid: ¿Cómo de fácil es vender hoy una vivienda y dónde lo es más?

Cuando se habla del mercado residencial de Madrid, suele pensarse en precios, rentabilidades o ubicación. Sin embargo, hay una pregunta más directa y operativa que, en muchos casos, tiene más impacto: ¿qué tan rápido se puede vender una vivienda hoy en la ciudad? En otras palabras, ¿qué tan líquido es el parque inmobiliario madrileño y dónde “te quitan los pisos de las manos”?

A partir de los datos procesados por Accumin Intelligence —que mide la liquidez en función del tiempo de publicación y despublicación de un activo, junto con la tasa de absorción del vecindario— se ha clasificado el parque inmobiliario en cinco niveles: A, B, C, D y NL (no líquido), siendo A el más líquido.

A continuación, desglosamos los principales resultados según tres variables clave: localización, tamaño del inmueble y tipología de producto.

Un mercado mayoritariamente líquido, con pocas excepciones geográficas

En conjunto, Madrid presenta una estructura altamente líquida. El 97% del parque se sitúa en las categorías A y B, lo que indica que la mayoría de las viviendas en venta se comercializan en plazos razonables. Un 46,6% está clasificado como A y un 50,4% como B. No se registran prácticamente activos en los niveles D o NL.

Sin embargo, hay algunas excepciones localizadas. Los únicos barrios que descienden al nivel C de liquidez son El Pardo, Palomas y Piovera, zonas periféricas con características muy específicas en cuanto a oferta y demanda. En estos casos, el tiempo de comercialización es mayor y la rotación de activos más baja.

Las viviendas medianas y compactas son las más líquidas

El tamaño del inmueble influye directamente en su comportamiento en el mercado, y los datos muestran una pauta clara: las viviendas más líquidas de Madrid, en términos de volumen, son las de tamaño S (entre 70 y 99 m²), M (100–139 m²) y XS (menos de 70 m²). Es decir, son los segmentos que combinan una oferta abundante con una alta velocidad de salida.

En el parque total de viviendas de Madrid:

• Un 8,2% está formado por viviendas de tamaño XS que presentan un nivel de liquidez A.
• Un 9,3% corresponde a viviendas S con nivel A.
• Un 8,3% son viviendas M en nivel B.

En conjunto, esto significa que una parte muy significativa del mercado madrileño se compone de viviendas de hasta 139 m² que se venden con rapidez. No solo son las más numerosas, sino también las que más presencia tienen en los niveles altos de liquidez.

A medida que aumenta la superficie, la situación cambia. Las viviendas de gran tamaño —segmentos L (140–179 m²), XL (180–249 m²) y superiores— tienen una presencia mucho menor en los niveles A y B. En particular, la totalidad de las viviendas de más de 2.000 m² (categoría XXXL) se encuentra en nivel NL, es decir, sin rotación y representan el 14,3% del parque madrileño.

La vivienda plurifamiliar concentra la mayor parte del mercado líquido

El análisis de liquidez realizado por Accumin Intelligence distingue dos grandes tipologías de vivienda: plurifamiliar (pisos en edificios) y unifamiliar (chalés, casas independientes o adosadas). Según los datos, del total del parque inmobiliario de Madrid:

• Un 26,2% corresponde a viviendas plurifamiliares con un nivel A de liquidez.
• Otro 25,8% son también plurifamiliares, pero con nivel B.

Esto refleja que la mayor parte del mercado líquido está compuesta por vivienda plurifamiliar.

Por el contrario, la tipología unifamiliar presenta un perfil muy distinto. Aunque representa un volumen menor del parque, su concentración en los niveles de baja liquidez es clara. Un 26,2% del total del parque corresponde a viviendas unifamiliares clasificadas como NL, es decir, sin indicios recientes de salida al mercado. Esta cifra evidencia un comportamiento mucho más lento, con una rotación reducida y tiempos de comercialización más largos.

Más allá de los precios o las zonas de moda, lo que define hoy la facilidad para vender una vivienda en Madrid es su capacidad de moverse dentro del mercado. Los datos lo dejan claro: la mayoría del parque inmobiliario de Madrid está en niveles altos de liquidez, especialmente en el caso de pisos de tamaño medio o compacto.

Solo una parte muy reducida del mercado —grandes viviendas, unifamiliares y ciertos barrios periféricos— muestra señales de estancamiento. Para propietarios, inversores o agentes del sector, entender estas dinámicas no es solo útil: es determinante a la hora de fijar precios, prever plazos o decidir en qué activos centrarse. Porque saber cuánto vale un inmueble es importante, pero saber cuánto tarda en venderse es clave.