Vivienda en costa España 2024

• Los precios residenciales en costa durante el primer trimestre de 2024 han crecido +5,7 % interanual en términos nominales y mantienen su impulso alcista frente a la ralentización del mercado nacional general.
• La vivienda vacacional aumentó su precio medio 3,9 % interanual, hasta 2.650 €/m2.
• En 2023, las compraventas en los municipios de costa cayeron -11,2 % respecto al año récord que fue 2022. Los visados de obra nueva en estos municipios retrocedieron -22,9%.
• Aumenta la importancia de la demanda extranjera en el total de transacciones, así como la adquisición para explotación en alquiler y la participación de compradores profesionalizados.

Evolución general del mercado de vivienda en costa

El precio residencial en el conjunto de municipios de costa ha registrado una variación de +1,5 % trimestral y +5,7 % interanual en el primer trimestre de 2024, según datos de tasaciones de Tinsa España by Accumin. Esto supone un tensionamiento de los precios de la vivienda en costa más fuerte que la media nacional, resultante de una competencia generalizada por el espacio en la costa, en donde la concentración de la demanda de segunda residencia y de alquiler vacacional compiten con la demanda local de primera residencia.

En este entorno, la obra nueva, insuficiente para la demanda existente, tiende a priorizar el uso vacacional (más rentable), y en el segmento de la vivienda de segunda mano se produce una convergencia creciente de los productos de primera y segunda residencia, que en algunas zonas se convierten en productos sustitutivos. Todo ello reduce la oferta disponible de primera residencia y dificulta el acceso para la demanda local en algunas zonas.

Aunque con cuota minoritaria frente al comprador físico nacional para uso propio, es relevante la mayor presencia que se detecta en el segmento vacacional de compradores extranjeros, de compra para explotación en alquiler y de compradores profesionalizados. Las compraventas de extranjeros en costa sobre el total de transacciones se aproximaron en 2023 a su cuota máxima hasta la fecha, impulsadas por las compraventas de extranjeros residentes, que han aumentado su protagonismo durante la última década y con más intensidad en los últimos dos años.

Mientras tanto, los visados de vivienda en los municipios costeros se redujeron -22,9 % en 2023, frente a la totalidad del territorio, en donde se mantuvieron estables. Así, la construcción se concentra en la finalización de las viviendas ya iniciadas, sin agregar nuevos proyectos en estas zonas a pesar de la existencia de demanda, debido principalmente a la obsolescencia de los planes urbanísticos y a la escasez de suelo disponible.

Precio de la vivienda en costa (primera y segunda residencia)

Las variaciones interanuales del precio residencial en costa se mueven entre +1,9 % de Costa Norte y +8,3 % de las Islas.

El 95% de los 257 municipios del litoral analizados en el informe incrementó el valor medio de la vivienda en el último año. El aumento superó el 10 % en 26 de ellos, localizados mayoritariamente en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga, Valencia, Castellón y Almería. Las caídas de precios en el último año fueron minoritarias (12 municipios) y moderadas (entre -0,4 % y -2,2 %).

Los municipios de la costa española donde el valor medio residencial (€/m2) es más elevado se encuentran en la isla de Ibiza.

Precio de la vivienda vacacional en costa

La encuesta a la red técnica de Tinsa sitúa el precio medio de la vivienda vacacional en costa en 2.650 €/m2 durante el primer trimestre de 2024. Este precio refleja un incremento de +3,9 % interanual y supone una moderación del impulso con respecto al crecimiento de +6,3 % registrado en el mismo periodo de 2023.

Este crecimiento de la vivienda vacacional es superior al +3,3 % nacional, pero inferior al +5,7 % de la vivienda general en costa, lo que apunta hacia un incremento de los tensionamientos en el mercado de primera residencia en un contexto de producto residencial cada vez menos diferenciado que permite su traspaso a vacacional, ya sea en compraventa o alquiler.
Los mayores precios estimados de la vivienda vacacional se sitúan en Islas Baleares, ciertas zonas de Girona y Cádiz, y en Málaga y alrededores, en línea con una demanda de alto poder adquisitivo. En el extremo inferior, con demanda vacacional esencialmente nacional, se sitúan Lugo, Pontevedra y algunas zonas de Almería y Murcia.

No se esperan correcciones en los precios de la segunda residencia que, de producirse en algún punto, se estima serían minoritarias y poco relevantes.