Vivienda obra nueva España 2025

Evolución general de la vivienda de obra nueva

En 2024 el valor medio de la vivienda de obra nueva se ha situado en 2.528 €/m2, 44 % por encima de los 1.750 €/m2 en los que se situó de media la vivienda de segunda mano. Aunque en ambos segmentos se ha registrado una aceleración de los precios frente a 2023, el crecimiento ha sido más acusado en el segmento de obra nueva. Mientras que el valor de la vivienda de obra nueva creció +7,6 % anual (+4,7 % descontando la inflación), el valor de la segunda mano creció +4,0 % (+1,2 % descontando la inflación).

En conjunto, el incremento de la población y la resistencia del empleo han sostenido la demanda residencial en niveles robustos desde 2021, a pesar de la fuerte subida de los tipos de interés en 2022-2023 que tenía como objetivo controlar la inflación. Durante 2024, el retorno hacia una política monetaria menos contractiva ha dado un nuevo impulso al dinamismo del mercado residencial. La moderación del coste hipotecario y la facilidad de acceso a crédito (menos restrictiva que en 2023), en combinación con unos precios residenciales moderados en España con respecto a otros países, han movilizado la inversión en vivienda tanto de residentes como de no residentes.

Aunque la demanda residencial ha aumentado, las compraventas de vivienda nueva muestran estancamiento. Su evolución es paralela a las viviendas terminadas que se añaden al parque residencial, evidenciando una limitación de la oferta disponible que deja demanda insatisfecha. La construcción de vivienda se ha incrementado en el último año, pero aún dista de lograr atender el aumento de demanda. Existe una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios próximos a los tradicionales polos de empleo o focos turísticos, en donde el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento.

Precio de la vivienda de obra nueva en 2024

Los crecimientos de precio más intensos con respecto a 2023 se concentran en puntos de las costas cantábrica y mediterránea y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona. Los precios más elevados de la vivienda de obra nueva se encuentran en municipios que actúan como polos de empleo relevantes o en zonas de fuerte atracción turística. Las ubicaciones que exceden los máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 (descontando el efecto de la inflación) se sitúan en la costa mediterránea. Se trata de Málaga (Málaga), Benidorm (Alicante) y Marbella (Málaga). También destaca Santa Cruz de Tenerife (Canarias), que se alinea con el máximo de su serie sin llegar a rebasarlo.

Esfuerzo teórico de compra

Durante el repunte inflacionista de 2021 y 2022 se produjo una pérdida de poder adquisitivo que agravó el acceso a la vivienda de los salarios medios. El segmento de obra nueva, en general más caro que el de segunda mano, queda dirigido a perfiles con mayor capacidad de compra, como rentas altas, extranjeros o entidades jurídicas con pulmón financiero superior al del comprador individual.

Eficiencia energética del parque residencial

El 95 % de las viviendas construidas en los últimos 5 años son energéticamente eficientes, con una alta concentración en las calificaciones más altas (51 % en la letra A y 39 % en la letra B). Esto contrasta con la ineficiencia general del parque residencial, que se debe, en gran parte, a su antigüedad.